U jeku vrtoglavih cena nekretnina u glavnim evropskim gradovima, posebno u Parizu, francuski viager sistem sve češće privlači pažnju kao „neobična“ ali legalna praksa kupovine stanova – gde se cena prepolovi, ali uz jedan uslov: čekate da trenutni vlasnik premine.
Na prvi pogled morbidna ideja, viager u suštini predstavlja životnu rentnu prodaju – kupoprodajni ugovor u kome kupac plaća deo vrednosti stana odmah (tzv. bouquet), a ostatak kroz mesečne rente prodavcu do kraja njegovog života. Za uzvrat, stiče vlasništvo nad stanom, ali ga ne može koristiti dok prodavac ne premine – ukoliko se radi o modelu „viager occupé“.
Iako izaziva podeljena mišljenja, mnogi ističu da je u pitanju dobro regulisana praksa koja omogućava starijima da ostanu u svojim domovima, a da pritom obezbede dodatni prihod za starost.
– To nije morbidno. Viager omogućava starijim ljudima sigurnost i stabilnost. Kupac nije neprijatelj, već neko ko preuzima dugoročni rizik – komentarisao je jedan korisnik na društvenim mrežama nakon što je CNN objavio vest o toj praksi.
Ko su učesnici – i ko profitira?
Prodavac, odnosno kredirentier, najčešće je osoba starije dobi, kojoj je potreban dodatni prihod. On ostaje da živi u svom stanu do smrti i prima rentu.
Kupac, poznat kao débirentier, ulaže novac unapred i potom iz meseca u mesec. Iako kupuje stan za znatno nižu sumu od tržišne, preuzima rizik da prodavac živi mnogo duže nego što se očekivalo.
Ukoliko prodavac živi znatno duže, ulaganje može postati neisplativo. Zabeležen je i poznat slučaj iz 1965. godine, kada je francuski notari kupio stan od starice koja je živela još 30 godina – duže nego što je on sam poživeo. Rente su nastavili da isplaćuju njegovi naslednici.
Sistem sa istorijom i budućnošću
Zasnovan još u Napoleonovom zakoniku iz 1804. godine, viager nije novina, ali ponovo dobija na popularnosti, posebno na atraktivnim lokacijama kao što je francuska rivijera. Danas se procenjuje da čak 10% privatnih prodaja u Francuskoj funkcioniše na ovaj način.
Paralelno se razvijaju i novi modeli, poput tzv. viager mutualisé – gde investicioni fondovi kupuju više nekretnina kroz viager, raspodeljujući rizik na više kupaca. U novije vreme pojavile su se i platforme koje nude „reverznu hipoteku“ kroz prodaju samo dela svojinskih prava.
Zakonske odredbe i nasleđivanje
Ukoliko kupac preminu pre prodavca, obaveze plaćanja rente prelaze na naslednike. Ako se obaveze ne ispunjavaju, ugovor se može raskinuti, a prodavac zadržava nekretninu – bez vraćanja prethodnih uplata.
Zbog toga se kupovina kroz viager preporučuje samo onima koji razumeju sve pravne i finansijske rizike.
Zaključak
Viager sistem spaja socijalnu sigurnost za prodavce i investicionu šansu za kupce. Ipak, daleko je od jednostavne kupovine stana – više je stvar životne filozofije i strpljenja. Za neke „čist cinizam“, za druge „uzajamna korist“.
Bilo kako bilo, u zemlji sa najstrožim regulacijama tržišta nekretnina u Evropi, viager ostaje jedan od poslednjih načina da se pariški san učini bar malo dostupnijim.
