Često se postavlja dilema, naročito kada su mladi ljudi u pitanju, šta je bolje: biti na renti ili kupiti nekretninu. Pitanje je, na prvi pogled jednostavno, ali odgovor je prilično kompleksan.
Ipak, možemo krenuti u ovu mini analizu sa zaključkom: bolje je, sa mnogo aspekata, posebno ekonomskog, da kupite nekretninu nego da plaćate kiriju.
Iako je više argumenata u prilog ovog zaključka, ništa nije tako jednostavno jer obe opcije imaju svojih prednosti i nedostataka.
Prednosti plaćanja kirije
Kada plaćate kiriju, imate priličnu fleksibilnost gledano s mnogo aspekata. Možete relativno lako promeniti posao, grad, državu, društvo jer se možete lako i jeftino preseliti. Dalje, nemate psihološki niti finansijski teret ogromnog duga, poslodavac vas ne može uslovljavati jer zna da možete promeniti posao kada se setite, vi ste prilično slobodni.
Dalje, velika prednost kada ne posedujete svoju nekretninu, a time ni kredit, jeste u slučaju razvoda. Obzirom da nema lepih rastanaka, posedovanje nekretnine u slučajevima razvoda dodatno komplikuje situaciju.
Ako mislite da se to ne dešava baš u tolikoj meri da bi ste se brinuli o tom aspektu, samo pogledajte statistiku. U 2019, u Australiji je sklopljeno 113.815 brakova, a iste godine je bilo 49.166 razvoda.
Ono što je očigledan nedostatak plaćanja kirije jeste činjenica da vi plaćajući kiriju otplaćujete kredit nekome drugome, umesto da otplaćujete svoj kredit.
Dugoročno gledano, nekretnine se u nominalnom iznosu vrednosno udvostruče svakih 7 do 10 godina pa je teško naći ekonomsku logiku da ste na kiriji dugi niz godina.
Prednosti vlasništva
Ono što su prednosti plaćanja kirije to su očigledno nedostaci posedovanja, odnosno kupovanja nekretnine na kredit i obrnuto. Kada se gleda pre svega ekonomski aspekat, a posebno u situaciji niskih kamatnih stopa, kada izuzmemo situaciju da baš kupite u vreme kada su cene na samom vrhu ekonomskog ciklusa, definitivno je bolje posedovati svoju nekretninu nego plaćati kiriju, odnosno rentu.
Model
Jednostavan model za neki mladi bračni par bi bio da kupe nekretninu za, na primer, $1M i da pozajme $800.000. Kroz nekih 5 godina, njihov dug bi bio oko 700.000 ili niži, a vrednost nekretnine bi bila oko $1.5M.
Tu razliku između tržišne vrednosti od $1.5M i duga od $700.000, a koju zovemo “equity“, u iznosu od $800.000 (naravno pod uslovom da su svi ostali kriterijumi zadovoljeni) može se pametno koristiti.
Taj deo se koristi, dakle, kao garancija banci da se pozajmi 100% plus troškovi, te da se kupi još jedna nekretnina za investiciju u iznosu, recimo, $1,4M, a da se pri tome zaduži $1.5M. U narednih 10-ak godina plaćanje kamate i troškova te investicije biće značajno umanjeno za iznos koji se prima na ime izdavanja nekretnine, kao i razne poreske olakšice.
Ono što je važno napomenuti, jeste pretpostavka da će ta nekretnina vredeti oko $3M uz dug od $1.5M. Kao šta se može videti iz ovog pojednostavljenog primera, zbog inflacije, porasta vrednosti nekretnine usled protoka vremena, stvorio se značajan kapital koji se može koristiti da se otplati nekretnina ili za druge stvari (lične ili poslovne prirode).
‘
