Najavljene izmene Zakona o porezu na nepokretnosti unose novu neizvesnost na crnogorsko tržište.
Najavljene izmene Zakona o porezu na nepokretnosti unose novu neizvesnost na crnogorsko tržište — stručnjaci poručuju da cene kvadrata verovatno neće naglo porasti, ali bi vlasnicima zemljišta i praznih stanova moglo postati skuplje da ih drže neiskorišćene.
Crna Gora već godinama obračunava godišnji porez na nepokretnosti po sistemu koji, na papiru, deluje jednostavno: osnova je tržišna vrednost imovine, a stopu od 0,25 do 1% određuju same opštine. Međutim, u praksi, svaka opština ima sopstvenu metodologiju i koeficijente koji prave razliku između vlasnika u jednoj zoni i njihovih komšija samo nekoliko stotina metara dalje.
U takvom ambijentu, najave da će Zakon o porezu na nepokretnosti uskoro biti izmenjen izazvale su pažnju i građana i investitora. Iako se suština modela ne menja, moguće korekcije na lokalnom nivou i nova pravila tumačenja “tržišne vrednosti” otvaraju pitanje – koliko će vlasništvo nad imovinom u Crnoj Gori postati skuplje.
Lokalne odluke – prava linija fronta
Ministarstvo finansija Crne Gore je potvrdilo da osnovni raspon stopa ostaje isti, ali da lokalne samouprave zadržavaju punu autonomiju da propišu svoje koeficijente. Upravo tu nastaje prostor za razlike: dok u Podgorici efekat može biti umeren, u Budvi, Tivtu ili Baru porez bi mogao osetno da poraste ako opštine odluče da „isprate“ tržišnu realnost naglo skupljih kvadrata.
U prevodu: zakon je okvir, ali račun stiže iz opštine.
Koliko će to zaista koštati?
Da bi se razumelo o čemu je riječ, dovoljno je pogledati jednostavan primer.
Za stan od 150.000 eura, godišnji porez iznosi:
– pri stopi od 0,25% – 375 evra godišnje,
– pri 1% – 1.500 evra.
Drugim rečima, ako opština poveća efektivno opterećenje sa 0,25% na 0,8%, račun skače sa 375 na 1.200 evra godišnje – razlika od 825 evra.
Za zemljište vredno 50.000 eura, opseg poreza se kreće od 125 do 500 evra godišnje. Nije ogromna cifra, ali za vlasnike koji drže više parcela ili prazne placeve, to postaje signal da “mrtvi kapital” više nije jeftin.
Stanovi ne poskupljuju – ali kirije mogu
Ekonomski analitičari smatraju da porez na imovinu neće direktno podići cene novogradnje, jer on ne utiče na trošak gradnje. Investitori ga ne plaćaju tokom izgradnje, već ga snose krajnji vlasnici nakon kupovine.
„Ovo nije porez koji ulazi u troškovnik developera, već trošak vlasništva. Dakle, cena kvadrata se neće menjati zbog poreza na imovinu, ali može porasti cena zakupa, jer vlasnici iznajmljivači pokušavaju da nadoknade taj trošak“, objašnjava analitičar tržišta Marko Nikitović za Investitor.
U gradovima poput Podgorice, Budve i Tivta, gde je potražnja jaka, taj „preliv“ troška može iznositi i 50 do 70 evra mesečno više na kiriju kod skupljih stanova.
S druge strane, povećanje poreza na prazne stanove i zemljište može imati pozitivan efekat – naterati vlasnike da ih aktiviraju, izdaju ili prodaju, čime bi ponuda na tržištu porasla i ublažila rast cena u dužem roku.
Zemljište postaje “vruća roba”
Najveći efekat promena mogao bi se osetiti na građevinskom zemljištu. Ako opštine povećaju koeficijente za lokaciju i namenu, trošak “ležanja” placeva bez gradnje postaje ozbiljan.
To bi, kažu stručnjaci, moglo ubrzati odluke o gradnji ili prodaji parcela – naročito u opštinama gde se već planira rast cena kroz nove DUP-ove ili infrastrukturne projekte. Drugim rečima, land-banking era u Crnoj Gori mogla bi se bližiti kraju.
Pravna neizvesnost i retroaktivnost
Najveći dio javne rasprave trenutno se vodi oko pravne jasnoće i potencijalne retroaktivnosti izmena. Predsednik države i deo pravne struke upozorili su da se određene odredbe odnose na period koji je već prošao, što bi moglo biti ustavno sporno.
Takva neizvesnost, poručuju investitori, ne pogađa samo poljoprivredno zemljište ili imanja, već i opštu percepciju predvidivosti poreskog sistema – ključnu za ozbiljne projekte.
Ko dobija, a ko gubi
Dobitnici:
– Aktivni developeri koji brzo realizuju projekte – plaćaju porez kraće vreme.
– Stanari, jer se potencijalno oslobađa više praznih jedinica za izdavanje.
Gubitnici:
– Vlasnici praznih stanova i zemljišta u atraktivnim zonama.
– Manji iznajmljivači u slabije razvijenim sredinama gdje kirije ne mogu porasti dovoljno da pokriju rast poreza.
Porez na imovinu je neophodan i predstavlja jedan od najstabilnijih prihoda lokalnih budžeta. Međutim, njegovu efikasnost ruši neujednačena i netransparentna primena.
Predvidiv sistem – sa jasno objavljenim zonama, koeficijentima i rokovima – mogao bi da pretvori ovaj porez iz “pretnje” u instrument urbane politike koji stimuliše održivi razvoj i bolje planiranje gradova, piše portal.
