Tržište pred pucanjem?

Najnoviji podaci pokazuju da je vrednost nekretnina porasla skoro sedam puta brže od rasta plata u protekloj godini.

Istina, trenutno nekretnina počinje da slabi, i plate beleže blagi rast, pa ipak se postavlja pitanje da li će se ovaj trend nastaviti?

Kasnije ove ili naredne godine, prvi kupci kuća bi mogli da primete pad cena nekretnina i poboljšanje plata, što bi im donekle pomoglo u uštedi depozita, ali bi to kasnije bilo nadoknađeno višim kamatnim u otplati hipoteka.

Australijski biro za statistiku (ABS) je prošle nedelje izašao s podatkom da su plate porasle za 2,4 odsto tokom godine (do marta=, što je niži procenat rasta nego što su ekonomisti očekivali.

U međuvremenu, najnoviji podaci o nekretninama pokazuju da su vrednosti kuća u Australiji porasle za 16,7 odsto tokom godine (do aprila), skoro sedam puta brže, prema CoreLogicu.

Kao što je poznato, “bum cena“ nekretnina u poslednje dve godine izazvan ultra niskim kamatama, nije dao mogućnost mnogim potencijalnim kupcima da prvi put kupe krov nad glavom, jer nisu uspeli da uštede za depozit.

Međutim, tokom protekla tri meseca, vrednost nacionalne imovine porasla je za svega 1,9 odsto. Vrednost stanova je čak blago pala u Sidneju i Melburnu, dok su plate radnika porasle za 0,7 odsto u tri meseca (do marta), s tim da je povećanje plata umanjeno povećanim troškovima života.

Prema podacima ABS-a stopa nezaposlenosti u Australiji bila je na najnižim nivoima u poslednjih 48 godina, i u aprilu je iznosila 3,9 odsto.

Šef ekonomije u Komonvelt banci, Geret Erd, smatra da će trebati vremena da plate dodatno porastu, jer su mnogi zaposleni pod višegodišnjim ugovorima. Zato i očekuje da do rasta plata, kao i pada cena nekretnina, dođe kasnije tokom ove i 2023. godine.

S druge strane, finansijski novinar Alan Kohler je predstavio Ozijima mogućnost da australijski stambeni “balon“ pukne, kao što se to dogodilo s Japanom pre kraha “izgubljene decenije“, kada su cene nekretnina pale za 70 odsto.

– Kao procenat bruto društvenog proizvoda (BDP), građevinsko zemljište u Australiji trenutno vredi više nego sva japanska zemlja 1989, što je bio jedan od najvećih “balona“ svih vremena i praćen jednim od najvećih ekonomskih krahova svih vremena – naglasio je Koler.

Naime, tokom japanskog kraha, odnos vrednosti građevinskog zemljišta i BDP-a dostigao je rekord od više od 330 odsto.

– Upravo smo oborili taj rekord u Australiji, što nije dobra polazna tačka – nagalsio je dr Filip Hoflin iz Lazard menadžmenta dobara.

Dr Hoflin je takođe primetio da su pre globalne finansijske krize u SAD cene nekretnina porasle za 60 odsto BDP-a.

– Vrednost nekretnina je porasla za 2,5 biliona dolara u poslednje tri godine, a na početku 2022. dostigla je preko deset biliona dolara. I možete videti da ovo zaista nadmašuje bilo koju drugu cenu imovine u zemlji – naglasio je dr Hoflin.

Japan je doživeo veliki procvat ranih 1980-ih, kada su vrednosti akcija i imovine eksplodirali, sa vrtoglavim rastom cena imovine za koje su se okrivljavali: lako kreditiranje i neobuzdane špekulacije, zajedno sa slabom centralnom bankom.

Cene zemljišta i nekretnina porasle su skoro za 170 odsto između 1985. i 1990, dok su se cene akcija udvostručile između 1987. i 1990.

“Balon“ je počeo da puca krajem 1989, kada je Banka Japana (BoJ) počela naglo da podiže kamatne stope u pokušaju da obuzda cene.

Cene imovine su se kasnije survale, što je dovelo do perioda ekonomske stagnacije od 1991. do 2001, koji se naziva “izgubljena decenija“.

Japansko tržište akcija je uništeno, izgubivši 60 odsto vrednosti između 1989. i 1992. godine.

Pa i pored pada vrednosti akcija, BoJ je nastavio da agresivno povećava stope zbog otpornosti cena nekretnina, koje su konačno počele da padaju 1991.

Istina u junu 1991, BoJ je brzo preokrenuo kurs i ponovo počeo da smanjuje kamatne stope, a sledeće godine japanska vlada je lansirala niz ogromnih i na kraju neefikasnih paketa podsticaja.

Međutim, bilo je prekasno, ekonomija je već bila u silaznoj putanji. Zemljište i imovina su nastavili da padaju tokom decenije, na kraju su pali za 70 procenata do 2001.

Sličnu situciju imamo danas u Australiji, s nedavnim ponovnim podizanjem kamatne stope za 50 baznih poena od strane Banke državnih rezervi (RBA).

Do toga je došlo pošto su cene kuća zabeležile prvi pad od septembra 2020. – pale su za 0,1 odsto u maju, prema CoreLogicu.

Godišnji rast cena pao je sa 24 odsto pre samo šest meseci na 14 odsto sada.

Nekoliko banaka je već prognoziralo pad između pet i 15 odsto do kraja 2023. godine, ali zbog šokantnog poteza RBA neki stručnjaci upozoravaju da bi cene mogle da padnu i za 25 odsto.

Šta kažu stručnjaci?

Većina ekonomsta je predviđala da će stopa gotovine dostići vrhunac od 2,5 odsto sredinom naredne godine.

Međutim, nakon poslednje odluke RBA, oni predviđaju još jedno povećanje od 50 baznih poena u julu, da bi kamatna stopa dostigla 3,5 odsto do maja 2023.

– S obzirom na veliki pad potražnje za kreditima i poverenje potrošača, a sve zbog rasta kamatnih stopa, RBA rizikuje da cene kuća uđu u kovitlac gde dolazi do pada cena, a celokupno tržište izmiče kontroli – istakli su ekonomisti.

Smatra se da bi stopa gotovine od 3,5 odsto srušila tržište nekretnina, sa realnim cenama kuća koje bi pale za 25, a u nominalnom smislu za 30 odsto.

Normalizacija plata

Viši ekonomista NAB-a, Geret Spens, kaže da niske kamatne stope znače da bi domaćinstva mogla da se više zadužuju i servisiraju veći dug, i time podstaknu cene nekretnina, ali da bi to uskoro moglo da se promeni.

– Mi smo predvideli usporavanje cena kuća ove godine, kako kamatne stope i očekivanja jačaju, a zatim pad za deset odsto 2023. Nakon toga je neophodna normalizacija rasta plata i očekujemo da će to na kraju biti oko 3,5 odsto – naglasio je Spens.

On je dodao da pad cena poboljšava pristupačnost stanovanja u jednom smislu, ali je to kompenzovano višim kamatnim stopama na otplatu hipoteka, što znači da neće biti mnogo lakše kupiti krov nad glavom.