Evidentiranje objekata i upis prava po novom Zakonu je proces koji neće biti konačan za objekte koji imaju nerazrešene pravno-imovinske odnose.
Novi predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima zaustavlja dosadašnji proces ozakonjenja i uvodi jednostavniji postupak..
Proces ozakonjenja koji je započeo 2015. godine novim predlogom zakona dobija novu formu. Sa novim Predlogom zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (u daljem tekstu: Zakon) taj proces se zaustavlja.
Da bismo razjasnili ovu rečenicu, treba prvo razdvojiti šta je ozakonjenje po Zakonu o ozakonjenju objekata, a šta evidentiranje i upis prava po novom predlogu Zakonu. Ozakonjenje po zakonu iz 2015. je završen proces koji stavlja tačku na sve procese koji mogu da se jave kao sporni sve do upisa u katastar nepokretnosti.
Evidentiranje objekata i upis prava po novom Zakonu je proces koji neće biti konačan za objekte koji imaju nerazrešene pravno-imovinske odnose, već će se oni rešavati nakon upisa nepokretnosti.
Evidentiranje i upis prava svojine u skladu sa Zakonom smatraće se javnim interesom, i jedinice lokalne samouprave treba efikasno da odrade svoj deo posla, kao i Agencija za prostorno planiranje (u daljem tekstu: Agencija) i Republički geodetski zavod (u daljem tekstu: Katastar).
Zakon predviđa da se može upisati gotovo svaki objekat, bez obzira na usklađenost sa urbanističkim parametrima. Ipak, postoje ograničenja iz člana 2., koja obuhvataju objekte koji su izgrađeni – Član 2. stav 1. jasno kaže koji se od ovih objekata ne mogu upisati kao privatna svojina fizičkog lica ili privrednog subjekta, već će se automatski upisati kao pravo svojine u korist Republike Srbije:
– Objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini na kojem je obavezna javna namena;
– Objekti izgrađeni na zemljištu koje je planskim dokumentom planirano za uređenje ili – izgradnju objekata javne namene u obaveznoj javnoj svojini;
– Objekti izgrađeni u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra;
– Objekti u drugoj zoni zaštite prirodnog dobra izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini (ako nije u javnoj svojini, onda je moguće);
– Objekti u zoni zaštite kulturnog dobra od velikog značaja i kulturnog dobra od izuzetnog značaja;
– Objekti upisani u Listu svetske kulturne baštine ili izgrađeni na samom kulturnom dobru;
– Objekti izgrađeni na javnom vodnom dobru;
– Objekti u pružnom pojasu;
– Objekti u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta.
Nećete moći svaki objekat da upišete kao svoju svojinu. Dobro se informišite u važećem planskom dokumentu i proverite da li ste na površini javne namene i u ostalim kategorijama navedenim u članu 2., jer u tom slučaju nepokretnost će pripasti Republici Srbiji.
Takođe, ni za sledeće objekte se ne upisuje pravo svojine: „Manji montažni objekti, uključujući montažne kuće kontejnerskog tipa i mobilne kuće, balon-hale, montažne auto-perionice, nadstrešnice, terase na javnoj površini van gabarita objekta, šljunkare, kao i objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu, evidentiraju se u evidenciji o utvrđenim promenama na objektima koji nisu upisani u katastar nepokretnosti u skladu sa zakonom kojim se uređuje državni premer i katastar, ali se na njima ne upisuje pravo svojine u skladu sa odredbama ovog zakona” (Član 2. stav 2).
Mogu se upisati i objekti ili delovi objekata za koje je potrebno ispuniti posebne uslove da bi se koristili (na primer, protivpožarne uslove), ali je vlasnik u obavezi da u roku od godinu dana od dana upisa prava svojine pribavi potrebne uslove i saglasnosti, izvan objedinjene procedure. Prilikom upisa prava svojine ova obaveza se upisuje kao zabeležba u Katastru (član 11).
Za objekte za koje nije podneta prijava, a koji nisu predmet upisa u korist Republike Srbije, Agencija dostavlja Katastru spisak objekata radi upisa svojine na objektu u korist vlasnika katastarske parcele na kojoj se objekat nalazi, a ukoliko jesu predmet upisa u korist Republike Srbije onda ih automatski upisuje u korist Republike Srbije.
Član 4. Zakona, stav 1. pod 3), predviđa pojam katastarske parcele koja se formira po ovom zakonu i koja ne mora da ispunjava uslove koji su propisani planskim dokumentom i Zakonom o planiranju i izgradnji.
Član 13. kaže da ukoliko „objekat, za koji je podneta prijava za upis, izgrađen na zemljištu u isključivoj privatnoj svojini drugog pravnog ili fizičkog lica, koje nije i vlasnik objekta, a podnosilac prijave nije dostavio podobne dokaze o pravu svojine na zemljištu, Agencija obaveštava podnosioca prijave da nisu ispunjeni uslovi za upis objekta”. Za ovakve slučajeve predviđen je rok od pet godina da se pravno-imovinski odnosi reše.
„Kada je katastarska parcela u susvojini ili zajedničkoj svojini više lica, od kojih je samo jedan vlasnik objekta, pravo svojine na objektu upisuje se u korist lica čiji je objekat, na osnovu potvrde Agencije, dok se na katastarskoj parceli ne vrše promene” (član 16. stav 3).
Za objekte koji se nalaze na dve ili više katastarskih parcela primenjuju se pravila koja važe za parcelu na kojoj se nalazi najveći deo objekta i ne formira se posebna katastarska parcela pod objektom.” (član 16. stav 4)
„Vlasnik objekta i katastarske parcele formirane od zemljišta ispod objekta ima pravo prolaza preko katastarske parcele formirane od zemljišta na kojem se ne nalazi objekat…” (član 16. stav 7).
„Vlasnik objekta koji je pravo svojine na zemljištu ispod objekta stekao na osnovu ovog zakona, ima obavezu formiranja katastarske parcele za redovnu upotrebu objekta, osim u slučaju kada je objekat izgrađen na poljoprivrednom, odnosno šumskom zemljištu, u roku od pet godina od dana upisa prava svojine na objektu i zemljištu…” (član 16. stav 9).
Sve dok se ne formira parcela, u Katastru će ostati zabeležba. Formiranje katastarske parcele ispod objekta se radi samo u slučaju da parcele i vlasnik nepokretnosti nisu isti.
Predviđeni postupak za upis prava svojine
Prvi korak je da jedinica lokalne samouprave dostavi Agenciji digitalni zoning plan i rešenja o rušenju. Zoning plan je plan koji sadrži zone za koje je određena namena zemljišta i visina doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, izrađen na digitalnoj platformi. Takođe, dužna je da dostavi svu dokumentaciju koja je podneta za ozakonjenje objekata po Zakonu o ozakonjenju objekata, i to u roku od 30 dana od stupanja na snagu Zakona.
Drugi korak je da Agencija na osnovu svih raspoloživih baza podataka sačini spisak podataka (spisak nepokretnosti) koji će biti javno izložen za svaku jedinicu lokalne samouprave posebno, i to će biti javni poziv za sva zainteresovana lica da prijave svoje nepokretnosti. Postupak do sačinjavanja spiska predviđen je da se završi u roku od 45 dana od donošenja Zakona.
Treći korak je da nakon kompletiranja spiska i njegove objave od strane Agencije, vlasnici imaju rok od 60 dana da prijave svoju nepokretnost na predviđenom portalu. Biće omogućeno prijavljivanje i nakon isteka roka od 60 dana ukoliko vlasnik dostavi relevantne dokaze da prijavu nije mogao da podnese u roku iz objektivnih razloga. U ovom koraku moguće je i podneti prijavu na podatke iz spiska.
Četvrti korak je da, kada se završi prijavljivanje od strane vlasnika, Agencija upoređuje podatke iz prijave i svih javnih evidencija. Ukoliko se ispune uslovi za evidentiranje i upis, Agencija izdaje potvrdu koja se prosleđuje Katastru. Član 14. Zakona, Katastar ne donosi rešenje, već direktno vrši upis nepokretnosti na osnovu potvrde Agencije.
Po izvršenom upisu prava svojine na objektu, stiče se mogućnost da se objekat priključi na vodu, struju, kanalizaciju, gas, ukoliko postoje tehnički uslovi koje utvrđuju imaoci javnih ovlašćenja, i to izvan objedinjene procedure.
Kako će se podnositi prijava i potrebna dokumentacija
Pitanje podnošenja prijave regulišu član 7. i član 10. Zakona. Takođe, imate i sajt Ministarstva koji je zvaničan i tu možete postavljati pitanja i pronaći odgovore. Svaki objekat, tj. nepokretnost, prijavljuje se pojedinačno elektronskim putem preko platforme koja treba da bude aktivna nakon donošenja Zakona.
Osim ličnih podataka podnosioca i podataka katastarske parcele, potrebno je dostaviti i podatke o objektu u vidu namene, površine, spratnosti i sličnih podataka. Za objekte koji nisu vidljivi na satelitskim snimcima (zbog vegetacije, oblačnosti ili sličnih razloga) treba dostaviti i elaborat geodetskih radova da bi se konstatovalo da objekat postoji.
Biće potreban i dokaz o pravu na zemljištu i objektu (ugovor o kupovini, rešenje o ostavinskoj raspravi…), a ukoliko se radi o stambenoj zgradi sa više stambenih jedinica, onda investitor ili upravnik zgrade (ukoliko investitor nije dostupan) podnosi prijavu uz koju može, a bilo bi i poželjno, da priloži elaborat geodetskih radova, odnosno skicu stanova koji nisu ozakonjeni.
Najverovatnije će se precizirati konkretna potrebna dokumentacija kroz sam portal, ali je u globalu ova vrsta dokumentacije potrebna. Prema članu 20. stav 11. „Direktor Agencije utvrđuje standarde za prikupljanje, evidentiranje i dostavu podataka putem informacionog sistema izrađenog za ove potrebe, u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona, koji se objavljuju na zvaničnoj internet stranici Agencije.“
Naknada koja se plaća
Naknada je određena članom 4. Zakona i kreće se od 100 evra u manjim opštinama i zonama najudaljenijim od centra naselja do 1.000 evra u ekstra zoni.
Za objekte izgrađene na osnovu privremene građevinske dozvole i objekte za koje nije izdata upotrebna dozvola, ne plaća se naknada za evidentiranje ukoliko vlasnik objekta dostavi dokaz da je naknada, odnosno doprinos za uređenje građevinskog zemljišta, izmiren u postupku koji je prethodio izdavanju rešenja o privremenoj, odnosno građevinskoj dozvoli (član 4).
Ako je došlo do odstupanja u izgradnji, vlasnik samo plaća razliku za doprinose za građevinsko zemljište.
Ko ne plaća naknadu
„Naknadu ne plaćaju vlasnici porodičnog stambenog objekta ili stana koji objekat koriste za stanovanje podnosioca prijave i članova njegovog porodičnog domaćinstva, a koji je lice sa invaliditetom, borac, porodica sa troje i više dece, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći” (član 8. Zakona).
U nekim najavama predloga Zakona bilo je reči da će naknade iz člana 4. biti samo za prvu nepokretnost, a da za ostale nepokretnosti vlasnik plaća naknadu u visini doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta.
To sada ne stoji u tekstu predloga Zakona, ali u obrazloženju je ostalo da: „posebni uslovi su propisani za vlasnike objekata kojima je to jedina nepokretnost i koji sa svojom porodicom u njoj žive…” (Obrazloženje Zakona, strana 19).
Dodatne informacije
Svi objekti će imati zabeležbu da su upisani na osnovu ovog Zakona, i Republika Srbija neće garantovati za bezbednost i sigurnost objekta, već će vlasnik dati izjavu i garantovati za sopstveni objekat, što je i logično.
Ako je investitor nepoznat ili nije dostupan, kao i u slučaju da je pravno lice prestalo da postoji i nema pravne sledbenike, a izgradio je objekat ili više objekata sa više posebnih delova, od kojih neki nisu prometovani, na neprometovanim posebnim delovima upisuje se Republika Srbija na osnovu potvrde Agencije.
Kod objekata koji nisu ispunili uslove za upis po ovom Zakonu, upisuje se „predbeležba prava svojine na objektu u korist Republike Srbije, na osnovu potvrde Agencije, do izvršenja rešenja o uklanjanju objekta” (član 12. Zakona).
Prema članu 21. stav 1. Zakona, obavezuju se svi donosioci planskih dokumenata da u roku od dve godine po izvršenom upisu objekata te iste objekte smatraju stečenim obavezama i da u odnosu na te objekte usaglase planove. Znači, menjaće se i planovi.
Takođe, „obavezuju se nadležni inspekcijski organi da po stupanju na snagu ovog zakona vrše pojačan inspekcijski nadzor, u cilju sprečavanja nove bespravne gradnje” (član 22. Zakona). Na potvrdu Agencije ne može se izjaviti žalba, niti se može pokrenuti upravni spor, ali se tužbom može pokrenuti postupak pred sudom opšte nadležnosti, prema mestu gde se nepokretnost nalazi, piše .
Hoće li ovaj zakon zaista biti poslednji?
Ovaj zakon može biti koristan samo ako zaista bude poslednji i ako se paralelno krene sa rušenjem objekata koji se ne mogu ozakoniti. Najveći izazov i dalje ostaje, zloupotreba. Njeno sprečavanje moguće je samo ako svi nadležni savesno obavljaju svoj posao, a oni koji zloupotrebu omoguće budu strogo sankcionisani.
